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Martedì 10 gennaio 2017

Il contratto di locazione è nullo se non è stato registrato.

La terza sezione della Cassazione Civile, con la sentenza n. 25503 pubblicata in data 13.12.2016, prende finalmente posizione in merito all’applicazione dell’art. 1 c. 346 della L. 311 del 2004 in materia di nullità del contratto di locazione nel caso in cui non sia stato regolarmente registrato.
I supremi Giudici, infatti, cassando una sentenza della Corte d’Appello di Bologna, stabiliscono i principi cui attenersi quando il contratto di locazione non sia stato registrato:
“a) Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L 30.12.2004 n. 311;
b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”
L’interpretazione della dottrina e della giurisprudenza, con riferimento all’applicazione del citato articolo 1, oscillava tra un’applicazione restrittiva della norma (nullità del contratto) e una meno rigorosa, la quale considerando l’obbligo di registrazione un adempimento puramente fiscale, non faceva derivare dalla violazione del precetto una nullità del contratto di locazione.
La sentenza della Cassazione, invece, si attiene ad una interpretazione puramente letterale del disposto normativo e, confortata autorevolmente dalla pronuncia della Corte Costituzionale del 2007 , sancisce in maniera ferma e decisa la nullità del contratto di locazione in caso di mancata registrazione dello stesso, sul presupposto, mutuato dalla richiamata pronuncia della Corte Costituzionale, che la norma di cui si discute ha natura di “norma imperativa” e, in quanto tale, la sua violazione comporta inevitabilmente la declaratoria di nullità in essa prevista.
Altro aspetto rilevante, trattato dalla pronuncia in esame, concerne la natura della nullità del contratto di locazione il quale, pur essendo un contratto di durata, non ha comunque prodotto i suoi effetti “perché il rapporto si è svolto di fatto”. Si legge nella sentenza in esame: “Infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d'un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali.”
Poiché, dunque, i contratti di locazione non rientrano espressamente in tale “genus”, mancando qualsiasi norma che dia rilievo ad un rapporto di fatto anche quando il contratto di locazione è nullo, quest’ultimo non produce alcun effetto tra le parti.
Dalla sanzione di nullità deriva, conseguentemente, la necessità di individuare in maniera puntuale le norme da applicare nel caso in cui il locatore volesse ottenere ristoro da parte di chi ha occupato il suo immobile senza titolo (essendo il contratto di locazione nullo perché non registrato). Dalla sentenza in questione (sub lett. b) ricava, infatti, che nei casi in questione non trova applicazione l’art. 1458 c.c., ma gli artt. 2033, 2043 o 20141 c.c.

1)L. N. 311 DEL 30.12.2004 ART. 1 C. 346. I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati
2)Ordinanza 05 dicembre 2007 n. 420